Як укладати договір оренди

Під час передачі житлової або комерційної нерухомості в тимчасове користування обов'язковим є договір оренди — це офіційний документ, що містить детальну інформацію про права та обов'язки сторін. Неправильне оформлення угоди може стати причиною суперечок і конфліктів, які з високою ймовірністю супроводжуватимуть фінансові втрати. Тому важливо ретельно продумати зміст паперів, включивши всі необхідні пункти.

Навіщо потрібен договір під час оренди

Документ визначає, хто, як і на яких умовах користується об'єктом. У ньому зафіксовано, хто такий орендар, характеристики та стан нерухомості, розмір оплати. Це захист інтересів і прав обох сторін:

• орендодавець отримує гарантії своєчасної оплати, збереження майна і можливість стягнути збитки в разі псування;
• орендар застрахований від довільного підвищення орендної плати або дострокового розірвання договору без поважних причин.

Специфіка укладання договору — перше, що потрібно знати при оренді квартири. У разі порушення умов саме він стане підставою для звернення до суду і захисту своїх прав. А його відсутність — порушення податкового законодавства, через яке власник може бути притягнутий до адміністративної відповідальності.

Як оформлювати договір оренди

Зміст документа має бути максимально конкретним і вичерпним. Як офіційно здати квартиру в оренду? Ключові тонкощі:

• виключно в письмовій формі — будь-які усні домовленості недійсні;
• нотаріальне засвідчення не обов'язкове — навіть без підпису нотаріуса папери мають юридичну силу, якщо вони правильно оформлені та завірені обома сторонами угоди;
• розмір і порядок оплати — важливо зазначити не тільки конкретну суму на поточний момент, але й умови для її можливого перегляду (зниження або підвищення), а також строки і способи внесення коштів.

Як укладати договір оренди? Послідовно викласти основні деталі, доповнивши їх уточненнями. У цьому питанні буде корисною допомога досвідченого юриста, який детально розповість про можливі тонкощі та нюанси, що дозволить уникнути непорозумінь. Додатково варто скласти акт приймання-передачі, в якому зафіксовано поточний стан об'єкта. Документи потрібно підготувати у двох примірниках, але може знадобитися і третій — для передання в реєстраційні органи.

Чи потрібно реєструвати договір оренди квартири? Ця дія не обов'язкова, але може бути виконана на бажання однієї зі сторін згідно зі ст. 209 Цивільного кодексу України. Виняток становить найм з подальшим правом викупу — згідно зі ст. 811 ЦКУ.

Які пункти повинен містити договір про оренду квартири

Стандартний зразок містить кілька ключових розділів, перелік і зміст яких можна переглянути залежно від специфіки угоди й особливостей об'єкта, що передається в тимчасове користування. Далі розповідаємо, як скласти договір оренди житла або комерційного приміщення.

Загальні положення

Основа, яка містить відомості про учасників угоди: ПІБ, контактні дані, адресу реєстрації, а також детальну інформацію про розташування площі, яку передають у найм, супутніх або допоміжних споруд, їхній стан. Додатково можуть зазначатись дата і місце підписання документа.

Мета оренди

Орендар — це тимчасовий власник, який може задіяти приміщення тільки відповідно до обумовлених умов. Залежно від цього, вносяться такі формулювання:

• для проживання — житлова нерухомість;
• для ведення комерційної діяльності — офіс чи магазин;
• для виконання виробничих завдань — склад або цех.

Це дає можливість запобігти нецільовому використанню площі. Корисно також зазначити максимальну кількість мешканців, щоб вона несподівано не перевищила допустимі норми.

Порядок передачі об'єкта

Це ключовий розділ, який має бути розглянутий максимально докладно. Як скласти договір оренди квартири:

• перерахувати всі меблі, техніку та інші предмети, які є в житлових і господарських приміщеннях;
• зазначити точну дату передання житла в тимчасове користування;
• визначити відповідальність за підготовку об'єкта — прибирання або ремонт.

До цього пункту варто додати акт-прийому передання, який буде затверджено підписами обох сторін, що позбавить подальшого висування необґрунтованих претензій.

Термін оренди

Згідно з чинним законодавством, передача здійснюється на 5 років, якщо не зазначено інше. Якщо мається на увазі короткострокова оренда — це означає, що нерухомість переходить у користування на термін до одного року. Після закінчення цього строку договір може бути як продовжений без змін, так і переглянутий.

Порядок розрахунків

У цій частині фіксують усі фінансові умови, які включають:

• вартість;
• періодичність платежів;
• способи оплати — готівковий або безготівковий розрахунок.

Як правильно скласти договір? Обов'язково зафіксувати додаткове фінансування: комунальні витрати, ремонтні роботи, клінінг — хто це оплачує і в які терміни.

Права та обов'язки орендодавця

Для власника важливо зберегти нерухомість у гарному стані, але регулярні перевірки можуть завдавати чимало незручностей її новим мешканцям. Тому важливо всебічно розглянути ці моменти:

• право на перевірку стану майна;
• усунення технічних неполадок;
• вимога компенсації шкоди, завданої неправильним або необережним поводженням.

У договорі має бути прописано, яку роль виконує орендодавець: хто це, на яких умовах розпоряджається майном, як часто він або його представники можуть відвідувати квартиру.

Права та обов'язки орендаря

Допустиме використання об'єкта виключно в рамках договору — для проживання або комерційної діяльності. Заборонено вносити зміни без згоди орендодавця. Обов'язково мають бути прописані наслідки псування майна, а також розмір та умови повернення застави.

Порядок повернення об'єкта власнику

Що таке оренда? Це передача в тимчасове користування, відповідно, мають бути визначені точні терміни повернення та його умови. Варто додати вимогу повернути нерухомість у первісному стані, тож усі зміни мають бути усунені до виїзду. Фінальний етап — спільний огляд і складання акта.

Відповідальність сторін і вирішення спорів

Жодна зі сторін не застрахована від випадкового або навмисного порушення умов — і потрібно продумати порядок дій у цьому разі. Як укласти договір оренди нежитлового приміщення або квартири, щоб у майбутньому уникнути конфліктів:

• визначити розмір штрафів або пені за прострочення платежів;
• зазначити відповідальність за завдані збитки;
• сформувати терміни проведення ремонту меблів, техніки або інженерних систем, якщо в цьому виникне необхідність.

Краще одразу прописати, хто викликає сантехніка й оплачує його послуги з усунення засмічення водопроводу, хто відповідає за щорічне чищення кондиціонера та інші нюанси. Чи має юридичну силу договір оренди? Так, тому якщо не вдасться вирішити конфлікти мирно, він буде необхідний для звернення до суду.

Адреси, банківські реквізити та підписи

Це прикінцевий розділ, у якому перераховані повні контактні дані сторін, а також стоять їхні підписи.

Які документи потрібні для оренди

Перелік паперів мінімальний: від орендодавця знадобиться виключно паспорт, а від володаря житла — ще й правовстановлюючий документ на майно. На відміну від купівлі-продажу, важливо лише знати, як скласти договір оренди приміщення, щоб надалі не виникло складнощів. Письмова згода всіх власників на передачу житла в найм буде плюсом, а ось численні довідки не потрібні.

Як розірвати договір

Найпростіший варіант — за погодженням сторін. У цьому разі обов'язкове попереднє попередження про наміри не менш ніж за 3 місяці. Якщо ж угоди не було досягнуто, можна звернутись до суду. Саме тому важливо детально вивчити, як правильно укласти договір оренди квартири. Він стане підставою для подання позовної заяви через порушення домовленостей:

• відсутність оплати протягом пів року і більше;
• псування майна;
• зміна умов проживання.

Для розірвання угоди можуть бути й інші причини. Тому юристи рекомендують фіксувати кожну деталь, уникаючи усних домовленостей.

Чи обов'язково засвідчувати договір оренди нотаріально

У цьому немає необхідності, за винятком найму з подальшим правом викупу. Навіть без підпису нотаріуса документ має юридичну силу. Головне, знати, як укласти договір оренди квартири, і підготувати його у двох примірниках з обов'язковим засвідченням підписами учасників угоди.