ДОГОВІР ОРЕНДИ ЖИТЛА В ПОЛЬЩІ

^{Підготовано Фундацією Інститут верховенства права на замовлення Данської ради у справах біженців} 

^{10 серпня 2023 р.}

Вступна інформація

Відповідно до положень Цивільного кодексу, за договором оренди, орендодавець (тобто власник) зобов'язується за плату передати орендарю визначену річ у користування на певний або невизначений строк, а орендар зобов'язується сплачувати орендодавцеві обумовлену договором орендну плату. У випадку оренди (найму) житла предметом договору оренди є не річ, а нерухоме майно – квартира або будинок (або його частина). Договір, укладений між сторонами, повинен регулювати права та обов'язки обох сторін, включаючи правила користування житлом та фінансові питання. Основна мета і функція договору оренди житла – визначити права та обов'язки обох сторін. 

У договорі має бути зазначено, що саме орендодавець повинен надати орендарю (наприклад, доступ до квартири) і які обов'язки має орендар (наприклад, регулярна сплата орендної плати, утримання квартири в належному стані). Крім того, у договорі повинні бути визначені фінансові умови оренди житла та інтереси обох сторін. Саме тому завжди бажано укладати його в письмовій формі, щоб у разі виникнення проблем у вас був документ, який підтверджує домовленість і полегшує пред'явлення можливих претензій у разі недотримання узгоджених умов. Договір може містити додаткові положення, що стосуються користування житлом, наприклад, заборону на куріння, заборону на тримання тварин або домовленість про подальшу суборенду квартири.

Види договорів, що укладаються в житлових цілях

Для оренди житлового приміщення можна укласти: 

• договір оренди квартири на визначений термін або на невизначений термін; 
• договір нерегулярної оренди (umowa najmu okazjonalnego);
• договір інституційної оренди (umowa najmu instytucjonalnego).

Останній може бути укладений лише з орендодавцем (тобто власником квартири), який займається підприємницькою діяльністю, пов'язаною зі здачею в оренду приміщень. Таким чином, як орендарі, ми не маємо права вимагати укладення такого типу договору. Проте, варто зазначити, що такий договір повинен бути укладений у письмовій формі і, крім того, орендар повинен зробити заяву у нотаріуса про добровільне підпорядкування примусовому виконанню. Цей вид оренди укладається на визначений строк. 

Договір оренди житла на визначений та на невизначений термін 

Найпоширенішим договором оренди житла є строковий договір. У ньому сторони домовляються про конкретну тривалість оренди (наприклад, на 1 рік, 2 роки тощо) або встановлюють точну дату закінчення оренди. Після закінчення терміну, зазначеного в договорі, він автоматично припиняє свою дію (якщо його не буде продовжено за бажанням сторін). 

Договір оренди, укладений на невизначений термін, в своєму змісті не має встановленого строку тривання. Він може бути розірваний обома сторонами у будь-який час за умови завчасного повідомлення про це. Однак у випадку оренди житлових приміщень  застосовується положення Закону від 21 червня 2001 року про захист прав орендарів, житлового фонду місцевих громад та внесення змін до Цивільного кодексу (далі – Закон про захист прав орендарів),  які суттєво обмежують свободу орендаря щодо розірвання договору, вказуючи на певні випадки, в яких договір може бути розірваний з ініціативи орендаря. У той же час, орендодавець може відносно легко розірвати договір, через що іноді в договір включаються положення, які обмежують або виключають можливість розірвання договору на певний період часу (наприклад, перші два роки після укладення договору). 

Нерегулярна оренда 

Останнім часом все більшої популярності серед орендодавців набуває договір нерегулярної оренди житла, оскільки він забезпечує додатковий захист інтересів орендодавця. У разі такої форми оренди власник майна має право на спрощене виселення орендаря у випадку, якщо орендар не виконує зобов'язань, пов'язаних з утриманням нерухомості, або ж не сплачує узгоджену плату. Це пов'язано з тим, що орендар зобов'язаний подати в нотаріусу заяву про добровільне виконання, тобто звільнити та здати займане приміщення у визначений строк. Крім того, орендар повинен вказати у договорі оренди житла адресу, за якою він має намір проживати в разі виселення, і додати до договору заяву власника житла, в якій він дає згоду на проживання в ній орендаря у випадку виселення. Механізм забезпечення інтересів власника житла (який, на відміну від інституційного договору оренди, є фізичною особою, що не здійснює підприємницьку діяльність у сфері надання житла в оренду) проявляється у незастосуванні судового шляху виселення орендаря (виселення відбувається на підставі заяви орендаря) та відсутності необхідності пошуку для орендаря приміщення на заміну. 

Тут варто зазначити, що для громадян України, на яких поширюється дія Закону від 12 березня 2022 року про допомогу громадянам України у зв'язку зі збройним конфліктом на території цієї країни (т. зв. Спеціальний закон), скасовано вимогу вказувати альтернативне житло та надавати заяву про згоду його власника на прийняття орендаря. 

Договір нерегулярної оренди житла може бути укладений у письмовій формі та на визначений строк, який відповідно до законодавства не може перевищувати 10 років. Обов'язком орендодавця є повідомлення про укладення договору нерегулярної оренди житла до відповідної податкової інспекції.  

Підсумовуючи, можна сказати, що при укладанні договору оренди орендодавець несе більший ризик, ніж орендар. Це пов'язано з тим, що в ситуації, коли орендар перестає виконувати свої зобов'язання, наприклад, сплачувати орендну плату, вся процедура виселення може зайняти дуже багато часу і наразити орендодавця на значні збитки. З цієї причини все частіше використовується договір нерегулярної оренди, який не є гіршою формою оренди для добросовісного орендаря (він може бути пов'язаний лише з необхідністю сплати нотаріального збору для завірення заяви), але забезпечує більшу безпеку для орендодавця. 

Ключові елементи договору оренди житла   

Договір оренди житла повинен містити кілька важливих елементів, щоб врегулювати відносини між орендодавцем та орендарем і забезпечити ясність та безпеку для обох сторін. Ось найважливіші елементи, які повинні бути зазначені в договорі оренди житла:

• місце і дата укладення договору;
• сторони договору: повинні бути вказані ідентифікаційні дані орендодавця (власника житла) та орендаря, такі як: ім'я, прізвище, адреса проживання, номер PESEL і т.д;
• дані, що стосуються предмета оренди: опис житла (житло, що орендується, повинно бути детально описане із зазначенням адреси, площі, кількості кімнат, стану приміщень та інших характерних особливостей об'єкта нерухомості);
• термін оренди: у договорі має бути вказана дата початку та закінчення оренди; він може бути укладений на визначений або невизначений термін (з можливістю розірвання відповідно до чинного законодавства);
• орендна плата: має бути чітко визначений розмір щомісячної орендної плати, а також терміни та способи її сплати; договір також може містити інформацію про будь-які додаткові оплати (наприклад, комунальні послуги, внесок до житлового об'єднання на утримання будинку тощо);
• обов'язки сторін: у договорі мають бути прописані права та обов'язки як орендодавця, так і орендаря щодо утримання квартири, регулювання нарахувань, своєчасності платежів, проведення будь-яких ремонтних робіт тощо;
• положення про розірвання договору: договір повинен містити інформацію про правила розірвання договору обома сторонами, включаючи термін попередження та можливі санкції у разі порушення договору;
• перелік додатків (якщо вони додаються до договору); 
• підписи сторін договору.

Доцільно включити такі пункти, як:

• заключні положення: варто включити пункти що стосуються змін договору, угоди між сторонами, застосованого законодавства, можливих спорів та інших важливих питань;
• відповідальність за збитки: важливо вказати хто буде нести відповідальність за будь-які збитки, завдані майну під час оренди;
• застава (kaucja): якщо орендодавець вимагає заставу як гарантію від можливих збитків або заборгованості, це має бути чітко прописано в договорі.

Важливим елементом будь-якого договору оренди житла є акт (протокол) прийому-передачі. Хоча формально він не є обов'язковим, але дозволяє уникнути багатьох непорозумінь між орендодавцем та орендарем. Акт прийому-передачі – це документ, який точно описує фактичний стан приміщення та стан лічильників електроенергії, газу, води та центрального опалення. Його повинні підписати обидві сторони угоди, тобто орендар і орендодавець. Найкраще додатково додати до протоколу фотодокументацію, яка відображає поточний стан квартири чи будинку та лічильників. Надійний і точний акт приймання-передачі відіграє ключову роль як ефективний захист від потенційних претензій або непорозумінь щодо стану житла.

Питання, які не визначені в договорі оренди, регулюються чинним законодавством, зокрема положеннями Цивільного кодексу та Закону про захист прав орендарів. Слід пам’ятати, що забезпечення чіткості та ясності змісту договору оренди допомагає захистити інтереси обох сторін і мінімізувати ризик виникнення конфліктів у майбутньому.

Договір оренди – розмір орендної плати

Одним з найбільш складних, а водночас дуже важливих пунктів договору оренди є пункт, що стосується орендної плати. Детальний перелік усіх сум і пояснення, за що і коли вони мають бути сплачені, є важливим для того, щоб уникнути потенційних конфліктів між орендодавцем і орендарем. Говорячи про оплати, варто згадати про заставу (kaucja), яка часто з'являється в договорі. Зобов'язання сплатити її є додатковим забезпеченням, яке орендодавець може вимагати від орендаря. Зазвичай це певна сума грошей, яку орендар сплачує власнику квартири або приміщення. У випадку звичайного договору оренди застава не може перевищувати дванадцятикратного розміру місячної орендної плати за відповідне приміщення. Однак, у випадку нерегулярної або інституційної оренди, орендодавець може вимагати від орендаря заставу, еквівалентну шести місячним орендним ставкам. Застава призначена для покриття будь-яких пошкоджень, руйнувань або затримок платежів з боку орендаря під час оренди. Після закінчення терміну оренди, якщо квартира або майно знаходяться в хорошому стані і орендар виконав свої фінансові зобов'язання (немає заборгованості по орендній платі або інших платежах), застава повинна бути повернута у повному обсязі. Однак, якщо є якісь пошкодження або заборгованість, орендодавець може вирахувати відповідну суму із застави, а решту повернути орендареві. У випадку інституційної оренди орендодавець може використовувати заставу для компенсації непокритих витрат протягом терміну дії договору, при цьому орендар зобов'язаний поповнити заставу до узгодженої суми. 

Оплата за оренду житлового приміщення (czynsz), як правило, встановлюється у грошовій формі, але це не є обов'язковим. Закон також не накладає вимоги щодо способу оплати. Так само і з періодичністю внесення орендної плати – сторони мають свободу формування цих положень. У більшості випадків договір оренди житла передбачає щомісячну оплату безготівковим розрахунком на банківський рахунок орендодавця або готівкою на руки орендодавцю. По суті, орендна плата є платою за житло, однак від орендаря можуть вимагати сплати додаткових платежів за адміністративні витрати або за послуги (czynsz administracyjny). Сторони повинні чітко визначити в договорі додаткові витрати, які зазвичай складаються з комунальних платежів (media) (газ, електрика, вода), опалення, вивезення сміття і, можливо, підписки на інтернет і телебачення. Хоча орендна плата є фіксованою, споживання комунальних послуг може бути змінним. Крім того, орендар може бути зобов'язаний сплачувати ці платежі безпосередньо на рахунки постачальників послуг, і в цьому випадку орендодавець повинен надати рахунки та квитанції цих платежів. 

Варто пам'ятати про необхідність зберігання всіх квитанцій та підтверджень платежів. У разі будь-яких розбіжностей вони можуть виявитися необхідними для прояснення ситуації. Якщо орендна плата орендодавцю сплачується в іншій формі, ніж банківський переказ, варто мати квитанцію про отримання платежу від орендодавця, щоб підтвердити, що оплата була здійснена у певному розмірі та у визначений термін.

Розірвання договору оренди житла 

Розірвання договору оренди житла може відбутися з різних причин, але завжди така процедура вимагає дотримання положень договору та чинного законодавства. Водночас можливості розірвання договору оренди житла залежать від типу укладеного договору. Так, договір оренди житла може бути розірваний одним із наступних способів: 

• закінчення строку дії договору (стосується договору оренди, укладеного на визначений термін, у тому числі договорів нерегулярної та інституціональної оренди). Якщо договір укладено на визначений термін і цей термін закінчився, договір припиняє дію автоматично, без необхідності подання окремого повідомлення; 
• за взаємною згодою сторін. Незалежно від типу укладеного договору оренди (незалежно від тривалості оренди), його можна розірвати за згодою сторін. Орендодавець і орендар можуть домовитися про спільне розірвання договору, якщо обидві сторони зацікавлені в тому, щоб закінчити оренду раніше запланованої дати. Бажано скласти письмовий документ, в якому обидві сторони погоджуються на дострокове розірвання договору оренди та визначають конкретні умови розірвання. Угода може включати такі елементи, як дата розірвання договору, повернення ключів від квартири, питання оплати комунальних послуг тощо;
• розірвання договору оренди в односторонньому порядку із попереднім повідомленням: 
• у випадку договору оренди, укладеного на невизначений термін, його розірвання за попереднім повідомленням, як правило, відбувається на підставі положень договору, але у випадку оренди житлового приміщення положення про розірвання договору не повинні суперечити положенням Закону про захист прав орендарів. Так, орендодавець може розірвати договір лише у випадках, визначених статтею 11 Закону, причому розірвання має бути здійснене у письмовій формі та із зазначенням причини розірвання (тобто однієї з підстав, визначених у вже згаданій статті 11). Закон не передбачає таких обмежень щодо особи орендаря, тому варіанти розірвання договору орендарем можуть бути більш вільно сформульовані в тексті договору. 
• у випадку  договору на визначений термін оренди та нерегулярної оренди можливість розірвання договору за попереднім повідомленням з боку орендаря обмежена лише випадками, чітко визначеними в положеннях договору. З цієї причини у повідомленні про розірвання договору з боку орендаря необхідно буде вказати причину розірвання. При цьому слід мати на увазі, що якщо в договорі не вказані ситуації, які дають право орендарю розірвати договір оренди, то орендар не матиме права розірвати договір до закінчення строку, на який він був укладений. Що стосується можливості орендодавцем розірвати договір, як і у випадку з вищеописаними договорами, то вони не можуть суперечити статті 11 Закону про захист прав орендарів.
• повідомлення про розірвання договору оренди з негайною дією можливе з ініціативи орендаря, якщо недоліки орендованого приміщення є настільки серйозними, що створюють загрозу для здоров'я орендаря, членів його сім'ї або найманих ним осіб, навіть якщо орендар знав про недоліки під час укладення договору, а також у випадку, якщо на момент введення приміщення в експлуатацію є недолік, який перешкоджає використанню його відповідно до договору, або якщо такий недолік виникає пізніше, і незважаючи на повідомлення орендодавця про його наявність, не усувається вчасно. Варто однак зазначити, що дефекти або недоліки, які лише обмежують користування житлом, не дають права орендарю на розірвання договору оренди.

Розірвання договору оренди в односторонньому порядку може бути складним питанням як для орендодавця, так і для орендаря. Важливо, щоб повідомлення про розірвання було складено письмово у двох примірниках (по одному для кожної сторони). Повідомлення має бути доставлено іншій стороні таким чином, щоб вона могла ознайомитися з його змістом. Тому найкраще вручити повідомлення особисто, одночасно вимагаючи підтвердження про його отримання, або надіслати повідомлення рекомендованим листом з повідомленням на адресу для листування, вказану в договорі оренди. Також слід пам’ятати, що в розірванні договору оренди повинні бути зазначені: дата та місце оформлення документа; персональні дані сторін договору (орендаря та орендодавця); відомості про орендоване майно (адреса приміщення), правові підстави розірвання; обґрунтування розірвання договору; дата розірвання договору, яка випливає з терміну попередження; розбірливі підписи сторін договору.

Важливо, щоб розірвання договору оренди здійснювалося відповідно до положень договору та чинного законодавства.

Практичні поради при підписанні договору оренди житла

• Загалом, важливо пам'ятати про включення якомога більшої кількості питань у текст договору, що допоможуть уникнути або з'ясувати будь-які суперечки між сторонами, якщо вони виникнуть.
• Важливим елементом у договорі оренди житла є пункт в якому зазначено можливість розірвання договору. 
• Варто пам'ятати про акт приймання-передачі, який є важливим документом і є корисним як для орендаря, так і для орендодавця.
• У договорі має бути чітко визначено, хто, у випадку необхідності, і за який ремонт відповідає у помешканні.
• При зміні житла варто залишити орендодавцю свою поточну адресу (контактний телефон) для зв'язку. Якщо на стару адресу продовжуватиме надходити кореспонденція, орендодавець зможе повідомити вас про це.
• Важливо уважно прочитати договір оренди, перш ніж його підписувати, і якщо з’явились якісь сумніви або неясності, слід проконсультуватися з компетентною особою, наприклад, з юристом.
• Важливо пам'ятати, що договір оренди укладається шляхом переговорів між орендарем і орендодавцем. Це означає, що ніхто не зобов'язаний одразу приймати перший запропонований варіант договору. Завжди є можливість обговорити умови договору, що сприяє отриманню більш вигідних умов.